LA LOCATION DE TOITURE

Critères

QUELS SONT LES CRITÈRES DE SÉLECTION D'UN TOIT POUR LA LOCATION ?

Vous souhaitez louer la toiture d'un bâtiment ? Voici nos 6 critères de sélection d'un site.

1. RÉGION

Nous cherchons des sites jouissant d'une forte irradiation solaire. Les 3 régions concernées sont : Provence-Alpes-Côte d'Azur, Occitanie (anciennement Languedoc-Roussillon-Midi-Pyrénées) et la moitié sud de l'Aquitaine.

2. SURFACE MINIMUM

La surface de toiture minimum d'un seul tenant est de 600 m². Il s'agit de la surface disponible sans aucun ombrage (arbres, construction, poteau, acrotère, etc.). Toutes choses égales par ailleurs, plus la surface est importante, plus le loyer par mètre carré sera élevé.

3. CHARPENTE

La charpente doit être conçue pour reprendre la charge supplémentaire des panneaux : 14 kg par m² en plus de la couverture. Cette charge est facile à intégrer à une construction neuve mais une étude spécifique est nécessaire pour une charpente existante.

4. EXPOSITION

Pour profiter au maximum de l'irradiation solaire, la toiture doit être orientée vers le sud, à plus ou moins 30° près. De plus, plus la toiture sera inclinée, meilleure sera la production et plus élevé sera le loyer.

5. PROXIMITÉ DU RÉSEAU

Pour les surfaces de toit de 600 à 1500 m², la parcelle qui accueille le bâtiment ne doit pas être à plus de 150 mètres d'un transformateur. Pour les surfaces plus importantes, on doit trouver une ligne moyenne tension (photo) à moins de 200 mètres du site.

6. TYPE DE COUVERTURE

Le support idéal pour la pose des panneaux est une couverture neuve ou récente en tôles d'acier nervurées ("bacs acier"). Il existe des solutions pour d'autres types de couverture, mais la mise en oeuvre des panneaux est plus compliquée, ce qui diminue le loyer.

Louer mon toit en 3 étapes

LOUER SON TOIT EN 3 ÉTAPES

La location de votre toit se déroule en 3 étapes : étude, promesse de bail et bail.

Etape n°1 : L'étude

Contactez-nous pour nous parler de votre projet. 

Si vous voulez construire un bâtiment neuf, communiquez-nous vos plans. Si vous n'avez pas encore les idées claires, nous vous ferons des suggestions pour optimiser votre bâtiment.

S'il s'agit d'un bâtiment existant, nous utiliserons les bases cadastrales et les photos satellite pour vous donner tout de suite un premier avis avant de venir sur place. 

Si ce premier échange confirme la faisabilité du projet, nous visitons le site et vous remettons une étude avec le projet d'implantation des panneaux et la contrepartie proposée : montant des loyers ou travaux pris en charge.

Etape n°2 : La promesse de bail

Si notre proposition vous convient, nous signons une promesse de bail. Cette promesse stipule les conditions de réalisation du projet (par exemple l'obtention d'un permis de construire) et nous engage, vous et nous, à réaliser le projet si ces conditions sont satisfaites.

Une fois la promesse de bail signée, il faut préparer la demande de permis de construire ou la déclaration préalable s'il s'agit de travaux sur un bâtiment existant.

Etape n°3 : Le bail

Une fois les conditions de réalisation du projet remplies, nous procédons à la signature du bail. Le bail demande un travail minutieux de préparation de la part du notaire mais la signature est en général une formalité. Nous prenons à notre charge les frais de rédaction et d'enregistrement du bail.

Le recours à un bail notarié vous procure une garantie importante : lorsque le bail contient l’obligation de payer un loyer, le notaire vous délivre une copie exécutoire qui vous permet d’obtenir l’exécution forcée de notre engagement de la même manière que s’il s’agissait d’une décision de justice.

Une fois le bail signé, nous réalisons les travaux de pose et de raccordement des panneaux photovoltaïques. Vous commencez à profiter de votre nouveau bâtiment ou à percevoir votre loyer.

 

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Contrepartie

Quelle contrepartie vais-je percevoir si je loue la toiture de mon bâtiment ?

En contrepartie du droit d'installer et d'exploiter des panneaux solaires en toiture de votre bâtiment, nous pouvons soit verser un loyer, soit prendre à notre charge une partie de la construction d'un bâtiment neuf, soit réaliser pour vous des travaux de rénovation. C'est vous qui choisissez. Dans tous les cas, la valeur de cette contrepartie dépend des 6 critères indiqués ci-dessus.

Formule n°1 : Paiement d'un loyer

Si vous optez pour le paiement d'un loyer, nous pouvons vous proposer plusieurs solutions selon votre objectif : loyer annuel sur 20 ans, loyer annuel plus élevé sur une période plus courte ou encore loyer unique versé à la signature du bail.

Le loyer annuel sur 20 ans est la solution la plus fréquemment utilisée. Avec le loyer unique, vous percevez la totalité de la contrepartie en une fois. C'est une solution intéressante pour financer la construction de votre bâtiment mais il faut bien anticiper la fiscalité (le loyer unique est un revenu exceptionnel en face duquel il faut pouvoir mettre des charges). Voici quelques exemples récents de loyer (les montants sont hors taxe, la TVA s'y ajoute au taux de 20%) :

  • Toiture de 600 m² dans les Bouches-du-Rhône avec un transformateur au pied du bâtiment : loyer annuel de 3500 € HT pendant 20 ans puis de 15% de la vente d'électricité
  • Toiture de 1800 m² dans le Vaucluse : loyer annuel de 9000 € HT pendant 15 ans (le propriétaire a choisi cette durée car c'est la durée de l'emprunt bancaire qui a financé son bâtiment)
  • Toiture de 2500 m² dans le Var sur un bâtiment neuf : loyer unique de 110 000 € HT

Formule n°2 : Construction d'un bâtiment neuf

Dans cette formule, nous prenons en charge la construction de la charpente et de la couverture du bâtiment. Il reste à votre charge les terrassements, les fondations, le bardage et tous les aménagements intérieurs. 

Nous avons mis au point deux bâtiments qui répondent à la majorité des besoins : le Batipro-100 d'une surface au sol de 670 m² et le Batipro-250 d'une surface au sol de 1800 m².
La majorité des Batipros que nous construisons est utilisée pour du stockage dans le secteur agricole mais ils sont adaptés à de nombreux autres usages. Une société de Travaux Publics utilise un Batipro comme atelier pour l'entretien de ses engins roulants. Une mairie utilise un Batipro pour héberger ses services techniques.  

Téléchargez le plan du Batipro-100

Formule n°3 : Prise en charge de travaux de rénovation

Il existe une troisième formule particulièrement adaptée aux bâtiments anciens : nous ne versons pas de loyer mais prenons à notre charge les travaux de rénovation de votre bâtiment. Le cas le plus fréquent concerne les bâtiments dont la couverture est en plaques de fibres-ciment contenant de l'amiante. Dans ce cas, la rénovation de votre couverture est totalement prise en charge. Notre prestataire dépose les plaques de fibres-ciment et les évacue vers une déchetterie habilitée dans le respect des normes en vigueur. Nous posons une nouvelle couverture en tôles d'acier nervurées et y installons nos panneaux.

Notre approche

LA LOCATION DE TOITURE PAR TERRE SOLAIRE 

Chez Terre Solaire, il y a 3 choses que nous faisons différemment :

  1. Nous ne vous faisons pas perdre de temps
    Nos critères sont clairs et transparents, nos conseillers savent qualifier tout de suite un toit qui se prête à la location de toiture ou non.
  2. Nos propositions aboutissent
    Nos promesses de bail nous engagent, ce ne sont pas des promesses "unilatérales" qui n'engagent que vous. Nos promesses stipulent clairement les conditions pour que le projet se réalise. Si ces conditions sont réunies, nous sommes tenus par notre promesse. Nous ne vous ferons aucune proposition si nous n'avons pas analysé précisément la solution de raccordement au réseau au préalable. Nous ne vous ferons donc pas, comme certains, des propositions "mirobolantes" que nous ne serions pas en mesure d'honorer ensuite.
  3. Nous nous inscrivons d'emblée dans une relation de partenariat
    Nous vous proposons tout de suite la meilleure offre possible, sans chercher à marchander. Si vous le souhaitez, le loyer peut être calculé en pourcentage des revenus de la vente de l'électricité que nous produisons sur votre toit. C'est simple et clair, nos intérêts sont alignés.

Cadre juridique

LE CADRE JURIDIQUE DE LA LOCATION DE TOITURE

Le cadre juridique de la location de toiture repose sur deux éléments : la division en volume du bâtiment et le bail, qui peut-être un bail emphytéotique ou un bail à construction.

La division en volumes

La division en volumes permet à chacun d'être chez soit pendant la durée du bail. Elle permet de distinguer le volume situé au-dessus de la couverture du bâtiment et que nous allons occuper avec nos panneaux du reste du bâtiment, que vous allez occuper. La division en volume est réalisée à nos frais par un géomètre avant la signature du bail.

Bail emphytéotique et bail à construction

Le bail emphytéotique est le bail que nous utilisons pour les formules n°1 et n°3. Il porte sur le volume situé au dessus de la couverture.

Le bail à construction est utilisé pour la formule n°2. Il porte sur une partie du sol qui correspond à l'emprise du bâtiment et qu'on appelle "superficie". Il nous permet d'édifier la charpente et la couverture du bâtiment sur cette superficie. Nous jouissons donc des droits du "propriétaire" sur la construction que nous avons réalisée mais mettons le volume intérieur du bâtiment à votre disposition pendant la durée du bail. A la fin du bail, vous récupérez la pleine propriété de la construction.

Clauses communes

Les deux baux ont une durée de 30 ans et nous confèrent le droit d'implanter et d'exploiter nos panneaux en toiture du bâtiment. Ils organisent les servitudes d'accès à la toiture et au local qui abrite les onduleurs pour la maintenance. Il protège à la fois les intérêts du Bailleur (vous) et les intérêts du Preneur (nous). En fin de bail, nous devons démonter à nos frais notre installation et laisser la toiture en bon état d'étanchéité.

Assurance

Le bail prévoit que chacun doit assurer son volume pour l'activité qu'il y exerce et pour les dommages qu'il pourrait subir ou provoquer.

Le bail prévoit une clause de non-recours entre l'assureur du dessous et l'assureur du dessus. Cela signifie qu'en cas de sinistre, l'assureur du dessus n'ira pas chercher la responsabilité de l'assureur du dessous et réciproquement. Chaque assureur est tenu d'indemniser le sinistre pour le bien qu'il assure.

 

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