Vous avez sans doute entendu parler de la location de toiture pour l’installation de panneaux photovoltaïques. Cette pratique permet à des propriétaires de bâtiment de dégager des revenus supplémentaires en louant leur toiture inutilisée à un tiers-investisseur solaire qui y installera et y exploitera des panneaux photovoltaïques. Mais toutes les toitures ne s’y prêtent pas. En tant qu’expert du photovoltaïque sur bâti et de la location de toiture, Terre Solaire, vous explique ici quelles toitures se prêtent à la location, les critères à prendre en compte, comment le tarif de location est calculé et les avantages pour le propriétaire qui loue sa toiture.
Pourquoi se lancer dans la location de toiture ?
La location de toiture photovoltaïque est une solution gagnant-gagnant. Le propriétaire du bâtiment valorise son patrimoine immobilier et génère des revenus supplémentaires, sans avoir à gérer lui-même l’installation photovoltaïque. Les entreprises exploitantes, qu’on appelle tiers-investisseur solaire, quant à elles, accèdent à des surfaces optimales inutilisées pour produire de l’électricité décarbonée, compétitive et destinée à être consommée localement à l’échelle de la commune.
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Comment est calculé le tarif de location d’une toiture photovoltaïque ?
Le calcul du tarif de location d’une toiture photovoltaïque ne repose pas sur un barème fixe en Euros par mètre carré. Le tarif de location d’une toiture photovoltaïque peut varier fortement d’un bâtiment à une autre selon ses caractéristiques, l’irradiation solaire reçue par ses toitures, la taille du projet et les conditions du raccordement au réseau public de distribution d’électricité. Ce tarif résulte d’un calcul économique fait par le tiers-investisseur solaire qui va prendre en compte le coût des investissements à réaliser ainsi que ses revenus et ses coûts prévisionnels pendant la durée de la location, 30 ans en général. Les revenus de la vente de sa production électrique vont servir à assurer le retour sur son investissement initial et couvrir les coûts de gestion et d’entretien, le tarif de location correspondant à l’excédent disponible, une fois ces deux premiers objectifs atteints.
7 paramètres principaux déterminent le tarif de location pour un projet donné : les 4 premiers définissent le coût d’investissement initial et les 3 autres conditionnent les revenus et les coûts prévisionnels sur la durée de la location.
1. La taille de l’installation
Tout d’abord il existe une surface minimale à partir de laquelle les tiers-investisseurs solaires peuvent intervenir. Il s’agit de la surface disponible pour installer les panneaux, c’est-à-dire sans obstacles ni ombrage. Chez Terre Solaire, on étudie les projets à partir de 600 m² mais certains tiers-investisseurs n’étudieront des projets que pour des surfaces encore plus importantes.
Ensuite, la règle générale est que plus la surface de toiture augmente, meilleur sera le tarif de location. Ceci est dû au fait qu’il y a plusieurs postes de coûts qui sont fixes ou qui n’augmentent quasiment pas lorsque la superficie disponible augmente, ce qui améliore la rentabilité intrinsèque des projets : c’est le cas par exemple des études, de la rédaction et de la mise en place de la promesse de bail, des démarches liées à l’autorisation d’urbanisme et au raccordement au réseau public, etc.
2. Le support des panneaux
Il s’agit d’abord de l’âge et de l’état de la couverture et de la charpente du bâtiment, qui peuvent nécessiter des travaux de rénovation préalable. Le tarif de location est optimal dans le cas d’une toiture neuve dont la charpente a été dimensionnée dès le départ pour recevoir la charge des panneaux photovoltaïques (environ 14 kg par m²).
Le deuxième critère est le type de couverture, chaque type de couverture nécessitant un système de fixation spécifique des panneaux. Le type de support qui permet la mise en œuvre la plus efficace est le bac acier, aussi appelé tôles d’acier nervurées. Les toitures-terrasses, revêtues d’une membrane d’étanchéité, nécessitent des systèmes de fixation un peu plus couteux. Enfin, les toitures en plaques de fibres-ciment, aussi appelées plaques « fibro » engendrent généralement les coûts les plus importants pour la mise en œuvre de panneaux photovoltaïques.
3. Difficulté d’intervention
La facilité ou au contraire la difficulté à intervenir sur le toit du bâtiment pour l’installation des panneaux joue aussi un rôle important dans le coût d’investissement. Les paramètres les plus importants sont ; le nombre de pans de toiture différents à équiper (plus il y en a, plus c’est compliqué et long), l’inclinaison du toit et donc la facilité à se déplacer, les possibilités de mettre en œuvre des protections collectives contre les risques de chute, l’accessibilité par des engins pour la livraison et la manutention des équipement et enfin les contraintes liées à une éventuelle co-activité sur le site qui peut rendre la gestion des flux complexe et donc ralentir le chantier.
4. Coûts de Raccordement
Les frais fixes liés au raccordement au réseau Enedis contribuent aussi à déterminer le tarif de location. Une toiture proche des infrastructures électriques existantes réduira ces coûts, améliorant ainsi la rentabilité du projet et donc le tarif de location de toiture photovoltaïque qui vous sera proposé. On s’intéresse principalement aux lignes moyenne tension, qu’elles soient souterraines ou aériennes (3 fils) et dans une moindre mesure à l’existence d’un poste de transformation moyenne-basse tension. Plus ces infrastructures seront proches de la toiture à équiper, meilleur sera le tarif de location.
5. Rendement des panneaux
Le rendement des panneaux correspond à la quantité de kilowattheures produit chaque année par unité de puissance installée. Plus le rendement des panneaux est élevé, plus le tarif de location sera intéressant. Le rendement des panneaux dépend de 2 facteurs principaux :
Irradiation Solaire Locale : Les régions avec un fort ensoleillement génèrent une production plus élevée et permettent donc d’obtenir un loyer plus attractif.
Orientation et Inclinaison du Toit : pour un même site, un toit bien orienté (au sud et incliné entre 15° et 45°) générera 10% à 25% d’électricité en plus qu’un toit moins bien orienté (plein est avec une inclinaison de 45° par exemple). Nous avons écrit un article entier sur ce sujet.
6. Tarif de vente de l’électricité
Plus le projet pourra bénéficier d’un tarif de vente de l’électricité élevé, meilleur sera le tarif de location. Le tarif de vente de l’électricité dépend du cadre réglementaire dans lequel s’inscrit le projet : l’obligation d’achat pour les surfaces de 600 à 2500 m², les appels d’offre de la Commission de Régulation de l’Energie pour les puissances plus importantes, voire les contrats de vente de gré à gré à un ou plusieurs consommateurs, que l’on appelle « Corporate Power Purchasing Agreement», pour les très grands projets.
le tarif trimestriel d’achat dépend d’une date dite “t0”. Elle correspond à la date d’envoi de la demande complète du dossier de raccordement à ENEDIS.
7. Coûts d’entretien et de gestion
Enfin, par souci d’exhaustivité, mentionnons les coûts d’entretien et de gestion, qui sont en général proportionnels à la surface des panneaux et assez similaires d’un site à l’autre pour une surface donnée. La principale source d’écart provient de la fréquence prévisionnelle de nettoyage des panneaux. Il y a 2 situations dans lesquelles on trouve une fréquence de nettoyage élevée qui aura tendance à réduire le tarif de location :
- Lorsque les panneaux sont posés à plat ou très faiblement inclinés, les salissures vont s’accumuler plus facilement et les précipitations ne seront pas suffisantes pour assurer un bon nettoyage.
- Lorsqu’il y a une pollution particulière sur le site : elle peut provenir des rejets d’une cheminée ou de poussières produites par l’activité sur le site.
Le tarif de location de la toiture est donc basé sur la différence entre les coûts d’étude, d’installation, de raccordement, de financement et de maintenance des panneaux solaires et leurs revenus nets des coûts d’entretien et de gestion sur 30 ans calculés par le tiers-investisseur solaire.
Si vous souhaitez savoir quel loyer votre toiture peut vous rapporter, vous pouvez faire une simulation sur notre application Wattnext.
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Location toiture Photovoltaïque : prix au mètre carré
Vous l’avez maintenant compirs, le tarif de location d’une toiture photovoltaïque n’est pas un barème fixe au m² mais varie en fonction de plusieurs facteurs. Notre simulateur Wattnext calcule simplement le loyer que peut générer votre toiture. Voici quelques exemples :
- A Valence (26) sur un bâtiment capacitaire, sur 1 pans de toiture de 2000 m² en bac acier, orientation Sud, avec poste au sol à 50m, vous pouvez estimer un loyer de 13 700/15 000 € par an, soit un tarif de location de toiture photovoltaïque au m² entre 6,8 et 7 €/m² par an.
- A Bordeaux (33) sur 1 pan de toiture de 800 m² en bac acier, orientation Sud vous pouvez estimer un loyer de 3500/4500 € par an, soit un tarif de location de toiture photovoltaïque au m² entre 4,3 et 5,6 €/m² par an.
- A Montpellier (34), sur un bâtiment capacitaire, sur une toiture terrasse de 2500 m², orientation Sud-Est/Nord-Ouest, à 20 mètres d’une ligne moyenne tension vous pouvez estimer un loyer de 17 500/18 000 € par an, soit un tarif de location de toiture photovoltaïque au m² entre 7 et 7,2/m² par an.
- A Clermont-Ferrand (63) sur un bâtiment capacitaire, sur 1 pan de toiture de 1000 m² en bac acier, orientation Sud-Est vous pouvez estimer un loyer de 7000/7500 € par an, soit un tarif de location de toiture photovoltaïque au m² entre 7 et 7,5 €/m² par an.
- A Rouen (76), sur un bâtiment capacitaire, sur 2 pans de toiture en bac acier de 2500 m², orienté Est/Ouest vous pouvez estimer un loyer de 12800/14800 € par an, soit un tarif de location de toiture photovoltaïque au m² entre 5,1 et 5,9 €/m² par an. Ce calcul a été réalisés avec une distance de 30 m au transformateur. Avec une distance de 100 m, le tarif de location de toiture photovoltaïque au m² serait entre 4,6€ et 5,3€/m²
- A Versailles (78), sur un bâtiment capacitaire (capable de tenir la charge supplémentaire des panneaux), sur 1 pan de toiture en bac acier de 800 m², orientation au Sud, avec un réseau électrique capacitaire à moins de 100 mètres de la toiture, le loyer pour un projet lancé en ce moment se situe dans la fourchette 2300/2700 € par an, soit un tarif de location de toiture photovoltaïque au m² de l’ordre de 3 € par an.
- A Amiens (80), sur un bâtiment à construire, sur 1 pan de toiture de 1100 m² en bac acier, orientation Est/Ouest vous pouvez estimer un loyer de 3300/3700 € par an, soit un tarif de location de toiture photovoltaïque au m² entre 2,7 et 3,1 €/m² par an.
- A Avignon (84), sur un bâtiment à construire, sur une toiture terrasse de 1500 m², orientation Sud, à 100 mètres d’un poste de transformation avec porte, vous pouvez estimer un loyer de 13 200/13 500 € par an, soit un tarif de location de toiture photovoltaïque au m² entre 8,8 et 10 €/m² par an.
Conditions d'éligibilité pour location de toiture photovoltaïque
- Surface de toiture minimum de 600 m²
- Capacité de la toiture à reprendre les charges permanentes des panneaux (14 kg par m² de toiture)
- Proximité avec les infrastructures du réseau de distribution électrique
Les avantages de la location de toiture photovoltaïque
Revenus Stables et Prévisibles La location de toiture offre une source de revenus complémentaire stables, grâce à des loyers réguliers sécurisés par un bail de long-terme, 20 ans au minimum et 30 ans en général
Aucune Gestion Technique Les entreprises locataires prennent en charge les études, l’installation, l’entretien et l’assurance des panneaux photovoltaïques. Le propriétaire de la toiture n’a donc pas à se soucier des dépenses liées à ces éléments.
Rénovation de Toiture Financée Selon les projets, le loyer peut vous être versé d’avance, en une fois, dès la signature du bail ce qui permet de financer la rénovation de la toiture ou d’autres travaux d’aménagement du bâtiment. Chez Terre Solaire, après un diagnostic technique de votre bâtiment, nous pouvons aussi vous proposer de convertir ce loyer en nature en réalisant nous-mêmes les travaux de rénovation de la toiture. .
Valorisation du Patrimoine : En louant leur toiture, les propriétaires valorisent leur patrimoine immobilier en optimisant des surfaces non utilisées et en améliorant la performance environnementale de leur bâtiment
Contribution à la Transition Énergétique : En optant pour la location de toiture photovoltaïque, les propriétaires contribuent de manière active à la transition énergétique en augmentant la production d’énergie renouvelable et en contribuant ainsi à la lutte contre le changement climatique..
Développement Économique Local : En choisissant des entreprises locales comme Terre Solaire, les propriétaires participent au développement économique de leur région. L’installation et la maintenance de panneaux photovoltaïques créée des emplois durables et non délocalisables sur nos territoires.
Accès à la Production Electrique à un Tarif Préférentiel : chez Terre Solaire, nous proposons aux propriétaires qui nous louent leur toiture de profiter de la production électrique des panneaux solaires pour leurs besoins à travers l’autoconsommation collective. Vous profitez en toute liberté d’une électricité non carbonée, produite localement à un tarif préférentiel. Vous pouvez entrer et sortir de l’opération d’autoconsommation collective quand bon vus semble, en toute liberté.
Le bail emphytéotique : une formule avantageuse
Dans le cadre de la location de toiture, le bail emphytéotique est l’outil juridique le plus couramment utilisé. Ce type de bail, d’une durée allant de 18 à 99 ans, mais généralement de 30 ans, permet à une entreprise d’exploiter la toiture pour y installer une centrale photovoltaïque. En échange, le propriétaire perçoit un loyer annuel ou un loyer unique versé d’avance à la signature du bail. Ce bail impose au tiers-investisseur solaire des obligations concernant l’entretien et l’assurance de l’installation photovoltaïque sont, de façon à ce que le propriétaire ne puisse pas être inquiété ou son activité perturbée par l’exploitation des panneaux en toiture. Le propriétaire est déchargé de toute contrainte technique liée à la présence des panneaux.
Le bail emphytéotique présente plusieurs avantages pour les propriétaires :
- Sécurité Juridique : Ce type de contrat offre une sécurité juridique renforcée, protégeant les intérêts des deux parties sur une longue période.
- Revenus Garantis : Le propriétaire bénéficie de revenus garantis sur toute la durée du bail, assurant ainsi une stabilité financière.
- Prise en Charge des Coûts : L’entreprise locataire prend en charge tous les coûts liés à l’installation, à l’entretien et à la maintenance de la centrale photovoltaïque.
Location de toiture agricole pour panneaux photovoltaïques
Les toitures agricoles sont particulièrement adaptées pour l’installation de panneaux photovoltaïques. En effet, elles offrent de grandes surfaces, souvent bien orientées et avec une pente optimale pour maximiser la production d’électricité. De plus, la location de ces toitures permet aux exploitants agricoles de générer des revenus supplémentaires sans avoir à investir dans l’installation et la maintenance des panneaux.
La location de toitures agricoles pour l’installation de panneaux photovoltaïques présente de nombreux avantages spécifiques pour les exploitants agricoles :
- Optimisation des Ressources : Les grandes surfaces de toitures agricoles, souvent inutilisées, peuvent être mises à profit pour la production d’énergie solaire dont le pays a besoin.
- Revenus Complémentaires : Les exploitants agricoles peuvent diversifier leurs sources de revenus sans avoir à y consacrer de temps et sans perturbation de leurs activités agricoles.
- Contribution à l’Environnement : Les exploitants participent activement à la production d’énergie renouvelable, renforçant ainsi leur engagement envers la durabilité.
- Valorisation des Bâtiments : Les bâtiments agricoles, souvent anciens, deviennent générateurs de revenus et voient donc leur valeur s’apprécier grâce à la présence des panneaux photovoltaïques.
Tarif Location Toiture Agricole Photovoltaïque
Les exploitations agricoles sont des candidates idéales pour la location de toiture photovoltaïque. Les bâtiments agricoles disposent souvent de vastes surfaces inutilisées, telles que des hangars ou des stabulations, qui peuvent être mises à profit. Terre Solaire propose des solutions personnalisées pour optimiser la valorisation de ces toitures, en tenant compte des spécificités de chaque exploitation.
Les exploitations agricoles jouent un rôle crucial dans la transition énergétique. Les toitures agricoles sont souvent bien orientées et offrent de grandes surfaces, idéales pour l’installation de panneaux photovoltaïques. En louant leurs toitures, les agriculteurs peuvent diversifier leurs sources de revenus sans interrompre leurs activités principales. Terre Solaire s’assure que chaque projet est adapté aux besoins spécifiques de l’exploitation, garantissant ainsi une solution sur mesure.
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